Defendamos la ciudad

Santiago, lunes 7de Noviembre de 2005 Sr. Francisco de la Maza, alcalde de Las Condes Srs. Concejales de Las Condes Sra. María Eugenia Vial, Directora de Obras Las Condes Sra. Verónica Serrano, Seremi de Vivienda y Urbanismo REF. "Predio residual existente de densificación" a la luz de un conflicto legal. Hemos tomado conocimiento por la prensa que el alcalde de Las Condes ha dispuesto un congelamiento de los permisos para los "sitios islas" (sic) y que la misma inmobiliaria que está construyendo en la calle Carmencita 262 ha presentado acciones judiciales en contra del municipio porque éste no aprueba una solicitud de permiso en la calle San Crescente, aplicándose el mismo criterio erróneo de "predio residual existente de densificación". En este caso estamos hablando de 2 pequeños sitios fusionados cuya superficie resultante no alcanza el mínimo de superficie para construir en altura, pero sí tienen la posibilidad de fusionarse con uno colindante al sur, en donde existe una casa de 2 pisos con cambio de destino y que -por lo tanto- no está densificado. Este juicio -por tener olor a tongo- utilizándose una expresión popular, necesariamente será favorable a la inmobiliaria dado que la Municipalidad de Las Condes se ha visto en la necesidad de compartir la misma fútil teoría de que los cambios de destino son equivalentes a densificación. Por lo tanto, este litigio judicial entre partes iguales ya está ganado por el demandante, más todavía si la Seremi de Vivienda y Urbanismo no se ha hecho parte en el juicio. Ahora bien y con el único propósito de dejar un nuevo testimonio escrito por el caso que hemos asumido a solicitud de los vecinos perjudicados y tal como lo manifestamos en nuestra columna "Inmobiliarias versus vecinos" publicada el 06/09/05 en El Mostrador, el municipio de Las Condes reemplazó el concepto "predio remanente" por el de "predio existente residual de densificación" con la puesta en marcha de la modificación del Plan Regulador Comunal de Las Condes, publicado en el Diario Oficial del 05/12/03. Dada la claridad de ambas definiciones, se sabía de antemano que no se podía aplicar el segundo de estos conceptos para el predio de la calle Carmencita, tal como lo señaló el propio alcalde en una reunión del Concejo Municipal, acta que está en poder de la Seremi de Vivienda y Urbanismo, Contraloría General de la República y tribunales de Justicia. Es más, antes que la Seremi declarara el vicio del permiso, la DOM de Las Condes en el punto 3. de su OF.DOM Nº 183 del 26 de Enero de 2005 reconocía que el predio de Carmencita 262 se podía fusionar con los lotes 5A y 5B y por ello sería interesante que los miembros del Concejo Municipal de Las Condes leyeran con acuciosidad este documento ya que en esa fecha todavía no se hacía alusión a que el cambio de destino era sinónimo de densificación. En la Ordenanza del PRC de Las Condes los cuadros de Áreas de Edificación son una cosa y los Usos de Suelo son otra y por ello existen 2 planos oficiales distintos (E y U). Coherente con lo anterior, existen 2 Tablas para los "predios existentes residuales de densificación": Tabla A para los terrenos con uso de suelo UVO, UV1, UV2, UV3, UC1 y UC2 en donde aplican ciertas normas de edificación y la Tabla B para los terrenos con uso de suelo UC1 y UC2, cuyas normas son más restrictivas. Aunque todos los destinatarios de la presente saben que la palabra densificación no aparece definida expresamente en la OGUC, debemos tener presente que esta expresión viene del concepto "densidad" que sí aparece definido en el Artículo 1.1.2. de la OGUC, la que significa "número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, etc) por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea, etc.) Densificar está definido en el Diccionario Larousse como "hacer denso" y en el Diccionario de la Lengua Española (Real Academia Española) como "hacer densa una cosa" y el cambio de destino a pesar de estar definido como un tipo de Permiso (Art. 5.1.4. OGUC ), el número 3 del mismo artículo lo nombra como Autorización de Cambio de Destino. Qué es la autorización de Cambio de Destino ? Es una autorización del Director de Obras para que una edificación existente o edificio existente y que cuente con permiso de construcción, tenga otro destino del aprobado originalmente : por ejemplo que una vivienda cambie de destino habitacional a comercial. Dicho cambio se hace sólo sobre "edificación existente" o "edificio existente". No es posible hacer un cambio de destino sobre un terreno sin construir, no se puede solicitar ese cambio para un sitio eriazo porque sería inconcebible. Porqué una autorización de cambio de destino no significa densificar. La respuesta se encuentra en la misma Ordenanza Local de Las Condes, tanto en su promulgación original (13/06/95) como en la última modificación (05/12/03). Esta respuesta viene expresamente señalada en el Art. 34º de la misma Ordenanza, al establecer las Áreas de Edificación en que se dividió la comuna. Para su regulación y aplicación definió Tablas que contienen distintas condicionantes a cumplir, tales como Densidad Máxima, Neta, Subdivisión Predial Mínima, Coeficiente de Constructibilidad y otras. Para cada Área se establecen varias Tablas dependiendo de lo que se desee ejecutar : - Ampliación de Construcción Existente - Obra Nueva de Vivienda Unifamiliar - Densificación, o Construcción de Obra Nueva de Viviendas Colectivas ( Edificios de Departamentos o Conjuntos Habitacionales ) La DOM no aprueba un expediente caratulado como Cambio de Destino con Densificación porque ello carece de sentido. El Director de Obras Municipales informará favorablemente el cambio de destino, si dicho cambio cumple con el uso de suelo. La pretensión de la DOM en orden a hacer aparecer las viviendas con cambio de destino como densificación no tiene sustento. No existen Tablas para Cambios de Destino con Densificación. Entendemos que los cambios de destino se materializan vía Decretos Alcaldicios y los procesos de densificación requieren de mayores formalidades. Para densificar, según la Ordenanza Local, se requiere inequívocamente contar con un terreno en el cual se va a construir una obra nueva, situación que todos los arquitectos y revisores independientes tienen la obligación de saber, más aún estos últimos, ya que en su gran mayoría se desempeñaron como funcionarios en las distintas direcciones de obras del país. Su existencia se justifica para evitar errores en la tramitación de los permisos y no para inventar flexibilidades. Por lo tanto, los terrenos vecinos al permiso de edificación cuestionado, al contar con autorización de cambio de destino no fueron densificados, a pesar de lo que plantean quienes aprobaron el permiso y quien se benefició con esa autorización. Estamos ante errores colectivos cometidos por el arquitecto proyectista, el arquitecto revisor independiente, el jefe de Edificación, el jefe de Urbanismo, las directoras de Obras titular y suplente. Quien puso las cosas en su lugar, tal como se lo ordena el artículo 4º de la LGUC, fue la Seremi de Vivienda y Urbanismo y por ello corresponde demoler el edificio en terminaciones, acción que se debió haber tomado hace mucho tiempo atrás. Nuestra agrupación ciudadana no acepta la impunidad derivada de los hechos consumados, ni los arreglos en función del mal menor : somos partidarios acérrimos del cumplimiento de las normas regulatorias, ya que sólo así opera la igualdad de oportunidades en la economía de mercado. Al respecto, preferimos no repetir las expresiones del ex dirigente empresarial Felipe Lamarca cuando reconoció la colusión pública-privada y sus consecuencias en los consumidores y ciudadanía. La Ley Nº 19.880 que establece las bases del Procedimiento Administrativo que rige los actos de los órganos de la Administración del Estado señala que los actos administrativos, como es el caso de los permisos de edificación, gozan de una presunción de legalidad (art. 3º) y ese acto ya fue objetado con fundamento por la autoridad superior competente (art. 4º). Recordemos que antes que se aprobara ese acto administrativo mal otorgado, nuestra agrupación se lo había hecho presente por escrito a las autoridades de Las Condes, las cuales, optaron por actuar corporativamente defendiendo lo indefendible. Por último, les informamos que, por no haberse producido los avances que nosotros esperábamos por el caso de la latente inseguridad del Apumanque, de acuerdo a la documentación que nos ha suministrado un determinado co-propietario de ese centro comercial, el asunto lo trataremos directamente con el doctor Alberto Maturana, director nacional de la Onemi, para que éste tome las medidas preventivas pertinentes. También deseamos reconocer la iniciativa municipal que ha permitido la instalación, en las veredas de la Av. Isidora Goyenechea, de una serie de figuras equinas multicolores que le dan mayor realce a esa arteria gastronómica, como igualmente la favorable acogida a nuestra petición, por parte del arquitecto Carlos Alarcón, jefe de inspección del municipio, en orden a regularizar el emplazamiento de elementos privados en los espacios públicos de esa arteria y de la Av. El Bosque Norte, los que entorpecen los desplazamientos peatonales. Atentamente, Patricio Herman P. Agrupación "Defendamos la Ciudad"